产品分类
您现在的位置: 主页 > 行业新闻 > 中海求稳:调整拿地节奏 宁失机会不愿犯错

中海求稳:调整拿地节奏 宁失机会不愿犯错

时间:2018-08-29 08:56 来源:时代周报 作者: 点击:

??今年3月份提出要实现“又好又快发展”的中海,如今又要重回“高度谨慎”姿态。

??8月23日,中国海外发展有限公司(以下简称“中海地产”)2018年中期业绩会上,董事局主席兼行政总裁颜建国表示,在目前这个时点,我们觉得谨慎投资是很必要的。

??利润总额连续多年保持行业第一以及系统性的内部人才培养体系,中海地产确有骄傲的资本。但在房地产行业集中度提升成为趋势的“大象起舞”时代,采取过于谨慎发展策略的中海,却不得不直面在销售规模上被恒大、碧桂园、保利等企业后来居上的现实。2007年,中海以约200亿元的销售额位列房企百强榜第三。2017年,中海以2321亿港元的销售额位列第7。

??2018年上半年,中海地产实现合约销售1508亿港元(折合人民币1307亿元),合约销售面积847万平方米;而同期,碧桂园、恒大、万科、保利、融创分别实现签约金额约4124亿元、3041亿元、3046亿元、2153亿元、1941亿元、1627亿元。合约销售建筑面积分别约为4389万平方米、2905万平米、2035万平方米、1454万平方米、1212万平方米、1349万平方米。克而瑞认为,中海维持全年销售目标2900亿港元不变,较2017年增长25%。但相对于同等规模其他企业而言,其目标仍相对保守。

??“有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉时代周报记者,房企为什么要加速奔跑?如果不加速冲规模,不做大做优,以后的地位就不属于他们。“按照目前的趋势来看,所有的资源都在向大房企集中。”欧阳捷表示,企业规模做大之后,还可以吸引大量优秀人才的加入,有了人就可以找钱,有了钱就能拿地,拿了地就能盖房子,可以销售,回笼资金,周转。

??“规模必须服从效益,没有效益的生意我们不做。”颜建国认为,公司相信今年下半年会有机会,但是什么时候是最佳点也很难判别,他们认为这个时点保持高度的敬畏之心、采取更加审慎的态度比较好。

??谨慎策略

??此前由于中海对利润的过度依赖以及对土地成本的苛刻要求,使其在土地上一直采取审慎的策略。如今,为实现管理层制定的2020年4000亿港元销售目标,中海唯有加速拿地,才能支撑公司未来的增长。

??据媒体报道,管理层曾在2016年中海内部年终总结会上直指中海土地储备总量不足,也不均衡,不足以支撑公司可持续发展。时代周报记者获悉,中海管理层此前已将投资拿地列入地区公司考核指标,要求各地区公司要密切跟踪土地市场,保持投资连续性。

??财报显示,中海的土地支出从2015年的350亿元升至2016年的410亿元,再升至2017年的951亿元。从具体城市分布来看,2017年中海在深圳之外的北京、上海、广州三市均有土地购入,三市土地储备购置总量约86万平方米,而2016年中海在内地一线城市中并无土地储备的购入。颜建国说,中海2017年参加了500多次土地竞拍,拿了70多块地。“500多次,国内除了放假以外也就200多天工作日,相当于每天去投两块地。”除了正常的招拍挂,其还透露,非公开市场我们也做了不少工作,包括项目股权的并购,包括棚户区改造、城市更新项目,都在做。

??步至2018年,由于对市场的谨慎预判,中海拿地再度回归保守。据管理层透露,公司2018年全年计划新购土地的权益投资额为1350亿港元(折合人民币1170亿元)。而财报显示,2018年上半年,中海地产累计吸纳土地26宗,新增土地总建筑面积789万平方米(实际权益为664万平方米),权益总地价仅为460亿元。“目前我们对市场保持高度谨慎的态度,现在的政策处于高度多变期,随时都有可能出下一步新的政策,所以谨慎投资是很必要的。”颜建国指出,下半年我们也在积极寻找机会,正常情况下,我们相信还是会有更好的机会出现。

??“关于投资预算今年能做到多少需要密切观察,我们会做好更谨慎的安排。”颜建国表示,我们宁愿错失一些机会,也不想投错几块地。

??盈利水平较高

??抛去规模,中海地产各项财务指标依旧亮眼。

??2018年上半年,中海地产毛利率达38.5%,同比上升5.3%;归母净利润率为26.2%,同比上升1.4%;核心净利率21.6%,同比上升2.4%。“之所以中海地产利润率较高,一方面是因为其在项目选择上更为注重利润空间,此外中海也有从项目拿地到开发建设的全产业链业务,从而能够更好地控制成本。利润的注重、成本的控制以及较低的三费费用率,得以让中海的盈利水平维持在较高水平。”克而瑞研报如是称。

??此外,由于在拿地投资方面始终保持审慎态度,这使得中海持有现金充足,杠杆利用率略显不足。2018年上半年,中海拥有流动资金达1297.3亿港元。其现金短债比达4.01,偿债压力小;长短期负债比从2017年底的4.86上升到5.44,短期内无流动性风险。

??借贷方面,央企背景的天然优势,使得中海综合借贷成本也维持在较低水平,且呈现出逐年降低的趋势。2018年上半年,中海地产加权平均融资成本仅为4.27%,处于行业极低水平。而2018年上半年中海地产的净负债率为28.1%,相比2017年底增长了1.1个百分点,这与2018年上半年中海的拿地和开发较为积极有关。但克而瑞认为,整体来看,28.1%的净负债率与同行业房企相比依旧显得过于保守,未来依旧具有加强杠杆的空间。

??“每个企业都有自己的发展逻辑和节奏,我们希望公司持续稳健发展。在这个情况下,我们还是会坚持好字当头、稳字当头。当然行业的同行发展速度比较快,我们也是按照正常节奏,在好、稳的情况下,在资源有的情况下,我们会加快发展步伐。”颜建国曾在业绩会上透露中海要“努力做三好学生”,2018年争取实现2900亿港元的销售目标,并表示“对2020年4000亿战略目标充满信心”。

??针对时代周报记者提出中海是否会像保利地产一样在内部推行跟投机制,继而更好地保证业绩目标达成。颜建国表示,不同公司有不同的激励方法,期权激励可能更适合我们一点,跟投可能不是特别合适,因为任何一种激励方式各有利弊,我们选择了更合理的一种。