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像买房子一样去炒股票,不要像炒股票一样去买房子

时间:2019-05-08 08:14 来源:和讯名家朱罗纪 作者: 点击:
我是一个抗拒炒作的人。
  我是一个抗拒炒作的人。

  2月底在股票涨上天的时候写过一篇文章《韭菜长大不容易,别再轻易让人割了》,提醒没有什么经验也没有好心态的小白,无论牛熊,都要谨慎进股市。

  过去了2个月,五一之前已经在持续下跌了,差不多一个礼拜,就把4月的涨幅跌光了。

  今天又来上演一个千股跌停。

(图片出自:每日经济新闻、wind)
(图片出自:每日经济新闻、wind)

  我很怀疑,2月底疯狂去开户的散户们,可能这一次又被割了。

  我这段时间一直在对比和思考股票和房地产的区别。尤其是今天大跌之际,一个粉丝说他卖掉了房子炒股票(不是为了炒股而卖的房子,而是一时没找到房子买,想着去股市赚点钱),在今年本金已经亏掉了1/3。

  让我思考的一点是,如果你像买房子一样买股票,说不定是可以赚钱的,至少大亏的几率会低很多。反过来,结果也差不多。即便大家都认为房地产没有什么专业门槛,但如果你像炒股票一样炒房子。那么,你照样是不怎么赚钱的,至少你想大赚是比较困难的。

  北上广深2003年以后的房价走势,大家都很清楚了,均值都是10倍左右的增长,不少楼盘是20-30倍。考虑到早期大家购入的房地产基本都是自带3倍杠杆,那么这个增幅可以继续有一个乘数效应。

  那么,我们锁定几只大白马的后复权股价(起点价格不变),算到今天大跌的收盘价看看。

  贵州茅台(600519),2001年上市至今18年,每股价格从31.39块涨到4782元,涨幅是158倍。

格力电器,1997年上市至今22年,每股价格从17.5涨到7667元,437倍。
格力电器,1997年上市至今22年,每股价格从17.5涨到7667元,437倍。

如果说你钱不多,在2003年前后(房价启动上涨的前夜),买100股茅台花费3000块钱,持有到今天,会变成48万。或者是200股格力,钱也差不多,现在能变成80多万。100-200股的钱,在2003年,也不算是大钱。
  如果说你钱不多,在2003年前后(房价启动上涨的前夜),买100股茅台花费3000块钱,持有到今天,会变成48万。或者是200股格力,钱也差不多,现在能变成80多万。100-200股的钱,在2003年,也不算是大钱。

  只要你选了这么几只股,然后还要你不动弹(分红什么的也不动),纹丝不动,你是能赚钱的,并且会超过房地产。这样看来,好像股市也并不是那么难混。

  想想过去这二三十年,中国股市发生过多少次重大的股灾,包括2007年从6124点的山巅掉下来。但是,这些大牛股的表现,都跑出了靓丽的曲线。今天的川普发推特,也许很重要,可是放到历史的长河里,也许又不值一晒了。

  但我想大家都知道结局了:

  在中国的房地产市场,赚钱的是大多数,亏钱的是少数;而在股市,相反,赚钱的是极少数,亏钱的是大多数。

  因为,会那么做的人,几乎没有。

  然而,在房地产领域里,你脑袋里搜索一下身边的朋友,总会发现那么一两个。我身边就有好几个,其中一个2001年在蛇口买的房子住到现在,买入价4500块,现在8.7万,18.3倍。也有2009年在后海买的房子住到现在,买入价2万,现在11万,4.5倍。这样的例子很多很多,我的意思是:拿一套房子至少5年以上,不乱折腾,不短炒不做波段,增值幅度超过3-5倍甚至是10几倍。

  那么,这个背后可以发现什么?

  房子和股票,两者的确有很多区别,最重要的区别也许是,房子是个实物,就算跌成负资产了还能住家,股票跌光了,还不如一张废纸。但如果你认真的去考究两者背后的逻辑,是非常相通的。其次的重要区别是,买房子比较多的情况是被动赚钱,反而不是主动赚钱,这一点更值得学习。尤其是现在房地产限售,客观上是进一步锁定了被动期限。

  比如我发现,最重要的一个现象是:

  无论是买房子还是炒股票,最赚钱的反而不是那种每天都想着买进卖出的人,而是那种出于实际使用或者拥有的意图的人。

  我认为这个背后,也许折射出双方思维与认知模式的不同。

  我很早的时候和群友分享过,买房子的第一个问题,应该是要搞清楚:

  你想赚谁的钱。我以为,我们不是在赚市场波动的钱,而是在分享城市经济增长的红利。一个城市,人口在增加,土地在释放,资本在涌入,技术在革新,这些生产要素被优秀的企业家组织起来,会大幅的提升生产效率,创造出更多的财富。这些财富分配到不同的人身上,最终或以租金或以涨价反馈到房地产市场里。我们需要认真感知的,是这些东西。而不是明天这个限贷政策会不会放松,后天那个地王能不能促进房价涨,大后天政府要不要出手救市……

  对于股票的话,大部分人是没有办法以一个实际的经营者思维去观察一家企业好不好的。大家花了太多的精力在会计算账上、在政策变化上、在大盘情绪上。有这样的思维,你每天的心情只能是紧随股价的上下涨落而起伏不定。说到对这个企业认识,也许有一点,但更多或是一叶障目或是情感主导。

  如果从方法论的角度,总结这些共通之处,我个人认为,倒是以下比较重要。

  最重要的是选品种,你买的是什么。二是,持有周期,你能拿多久,你有没有这个能力和定力。第三,买入的价格,反倒不是最不重要的。

  选品种之所以是一切的起点,就因为我们要寻找那种具备持续竞争力的东西,房子或公司。有的公司能够一年涨5倍,但是10却未必能够涨5倍。它的竞争力有,但不强,也没有持续性。房子也是一样,同样地段的房子,可能因为一个学校的不同就会有20%的价差(水榭花都vs黄埔雅苑)。不同地段的房子,随着时间的流逝,可能会出现很大的反差(华侨城vs蛇口)。这个过程里,你怎么选择才叫对,需要多重的因素考量,甚至是一个不断试错的过程。

  持有周期,考验的不仅是专业,更是人性,是你的定力。总是想着踏住更多的节奏,赚到更多的波段,那必须要把自己训练成为一只聪明的猎狗。拥有最为灵敏的嗅觉,和最为迅猛的出击。但大量的惨痛事实验证,这样的操作并没有比那些“懒狗”好多少,大部分情况下,反而是结局更惨。用这种玩法去搞房地产,结果也没有什么不一样,靠着上杠杆在货币放水的时候大肆买房,只要稍微控制一下信贷政策,这样的投机者就濒临破产了。

  买入的价格反倒不重要,并不是说我们不追求低价,而是要认清何者为重何者为轻。从房地产看也好,从那些大白马的股价看也好,在以往任何一个高点买入,几乎都没有被套——当然,前提它一定是好城市、好地段、好公司。

  有人会反问,你这是马后炮,你当年买茅台,怎么就能知道茅台会这么厉害?

  问的好。

  我当然不知道。但我要告诉你,那些买房子拿了10几年的,在当初一样是不清楚后市的。在2003年,深圳(楼盘)还在陷入《深圳你被谁抛弃》的大论战中;在2008年,深圳的很多区域的房价都惨遭腰斩。再有一点,在过去的15年里,深圳但凡地段好一点的房子,几乎从来都没有“租金低供”过,当年买房子一样面临租售比畸形的泡沫论。哪一个在21世纪初买房子的人,会想到深圳今天要成为___所说的“地球经济的中心”呢?茅台在塑化剂与反腐的事件里,信心低到了极点,格力被质疑已经结束了增长周期有多少年了?市场任何时候都有质疑有分歧,这个时候更需要你去坚定,辨别清楚哪些是重音,哪些是噪音。

  最后一个看法,以上这些认识我相信很多人都具备,也都明白,但为什么很多人做不到?

  我理解,除了没有能力判断什么才是好品种的原因之外,也许是因为太多人用的不是“闲钱”吧,投进去的是安身立命的钱。这样一来,他们不是不想“长期持有”,而是:承担不起下跌。因为一发生大跌,就会影响生活,只能跑路,心态又怎么会好?

  所以,如果我们不能够做到自己的心态坚定,那么不妨认真考虑如下建议:

  把你的资金减少。

  减少到即便投进去的钱亏光,也丝毫不影响家庭的生活质量。

  也许当你这么做了,若干年之后,你突然发现,历史没什么玄奥,都是一再的重演罢了。