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房市回暖了,你还想买房吗?

时间:2019-04-24 09:10 来源:和讯名家 作者: 点击:

  4月以来,随着气温的回暖,调控了两年多的楼市,也有了逐步回暖的迹象。

  据媒体报道,北京(楼盘)二手房市场回温,卖房者不愿意接受还价,而买房者稍一犹豫,心仪的房子就被别人买走了,其中部分被全款买走。

  北京:3月二手住宅网签超1.6万套,创近十个月以来新高;

  深圳(楼盘):3月二手住宅成交量创近半年新高;

  上海(楼盘):3月二手房成交量约为2018年月均成交量的两倍;

  广州(楼盘):3月商品房网签同比涨41.64%;

  苏州(楼盘):3月商品住宅成交环比增102%。

  可能你们要说,你昨天还说楼市白菜价呢,白菜没到手,怎么又说回暖了?

  我们先来看一下国家统计局今天发布的2019年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据:

  关于这几份数据,我们来谈一谈如何细细解读:

  1

  不要看新建住宅,要看二手住宅

  新建住宅受到政府限价等因素的干扰非常大,比如超过多少不让开盘,超过多少不能网签等,所以无法代表市场的真实情况。相反,二手房的市场保有量更大,也较少受到限价等因素影响,更能反映市场真实趋势。

  2

  不要看同比数据,要看环比数据

  小白在这里要普及一下,环比是跟上个月比,同比是跟去年同期相比。显而易见,跟上一个月相比,周期更短,数据也更准。跟一年前相比,这个变数就太大了。

  3

  不要只看一次数据,要对比历史数据

  任何数据都是不断变化的,如果只看一次数据,极有可能出现偏差,把历史数据拿来对比,才更能反映真实的房价变化趋势。我们研究房价,某一次的绝对值不重要,从中找出变化趋势才是最重要的。

  根据以上原则,我们来解读最新的房价数据:

  目前,主要有两大政策影响楼市,一是发改委关于《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知文件,前几天的文章“重磅!这些城市将全面取消落户限制,落户京沪会有望吗?”里我们谈到过;二是央行即将上线的“新版征信系统”。

  发改委的文件出台,正值第一批限购的城市2年ag环亚娱乐官方限售期满的理论解冻期。

  2017年3月25日,厦门(楼盘)首先开始实行限售政策,要求新购住房须在取得产权证后满2年方可上市交易。据不完全统计,在随后的2年里,先后有50多个城市出台过限售政策。有的只限售新房,有的新房二手房都限售。限售时间从2年、3年到5年。普通商品住房限售期绝大多数不超过5年,只有个别楼盘设置了更长的限售期。

  进入2019年3月下旬,限售的城市房产陆续进入解冻期。一般来说,限售的时间是以获得房产证为基准的,所以二手房更容易到期。新房就有很大差别,多层一般会滞后1年,高层可能达到1年半到2年。

  所以,如果是新房限售2年,限售政策不调整的前提下,解冻普遍还要1年之后。

  二手房拿证的速度比较快,一般三个月之内可以拿到。贷款困难的时候,交易期限会达到6个月。所以第一批限售2年的二手房,最早也应该在2019年6月中下旬才能解冻。

  克而瑞新房成交数据显示,出台“限售令”后的6个月内,青岛(楼盘)成交817万平方米、广州成交431万平方米、东莞(楼盘)成交328万平方米、济南(楼盘)成交326万平方米、常州(楼盘)成交290万平方米、珠海(楼盘)成交107万平方米、厦门成交60万平方米。据此计算,共8城,3439万平方米。

  有人据此推算,未来6个月内,上述8个城市仅二手房部分“解除禁售”的房子就至少有1000万平米,可能出现较大抛盘。

  但是,这些限售的城市,基本上都包含在发改委提出的开放落户政策的几类城市内,而且在过去一年加入了“降低落户门槛,抢夺增量人口”的竞争。

  所以说,虽然可能有一批限售解冻的房子,但户籍人口和购房需求也同时在增加,而货币政策、信贷政策对楼市的刚需、改善型需求都是支持的。

  那么,央行的“新版征信系统”上线之后,是否会造成大量居民申请不到房贷呢?

  新版征信系统上线,可以使得央行和各商业银行更全面地了解客户、规避和防范可能产生的一些风险。楼市调控是因城施策,主动权主要是在地方政府手里,而不是在央行手里。央行一般会根据地方政府的要求进行配合。

  综上所述,我们不必太过担心政策的影响。

  受到经济下行压力的影响,2019年必然是楼市成交回暖的一年。保持房贷平稳增长,是2019年的基调,住户贷款占全部贷款比重比例不会下降。

  至于4月15日出台的国管公积金调整,虽然不具有普遍性,但是表明了国家对于楼市的态度,依然是坚持房住不炒。

  洪小财观点

  我们听惯了动辄每平米上万元的房价,能想象仅花几万元就能买下数十平米的房子吗?

  近日,在___省鹤岗市,2万元即能买下54平方米二手房的“白菜价”楼盘引发市场关注。作为一座煤炭城市,鹤岗已经进入了资源枯竭的衰退期,“常住人口”百万——这个“常住”应该理解为户籍人口,真实的常住人口在东三省经济数据里是很难找到的。实际情况是,东北这些年人口流出严重,老龄化程度较高,鹤岗也不例外。有悲观者表示鹤岗或是三四线楼市的宿命。

  其实,无论哪个城市,投资房地产都已经没有多大的机会了。对于重点城市而言,房价再涨,未来的流动性和预期收益率都会变得很差。还有曾经被多次提到的房产税问题,所以,如果不是刚需或者改善型购房,还是要考虑一下投资的风险的。

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