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手握6个上市平台,“旧改王”佳兆业分拆之路还将继续

时间:2019-03-29 08:04 来源:和讯名家孙婉秋 地产深度报道 作者: 点击:

  本文转载自微信公众号:地产深度报道

    作为3月26日的最后一场业绩会,佳兆业2018年度全年业绩会结束时,香港中环的天已悄然暗了下来。

  佳兆业主席兼执行董事郭英成带着台上其他5位高管向全场鞠躬致谢,标志着这场业绩会告一段落。媒体们蜂拥至台前,郭英成没有快步离开,他双手背在身后,微笑着继续倾听向他抛来的各种问题,一边回答一边回应媒体的请求分发名片。

  这位潮汕商人给予了这场沟通足够的真诚与耐心。

孙婉秋 摄 1.大湾区土储广阔
孙婉秋 摄  1.大湾区土储广阔

  这场发布会由佳兆业总裁麦帆介绍2018年全年业绩拉开序幕。

  回顾2018年,佳兆业共实现合约销售额700.6亿元,同比增长56.7%;实现营业收入387.1亿元,同比增长18.1%;实现净利润33亿元,同比上升8%。

  毛利方面,2018年同比增长24.6%至111.3亿元,毛利率同比增长1.5个百分点至28.8%,;核心净利润增长304%至47亿元;拥有在手现金229.2亿元,同比上升8%。

  目前,佳兆业整体可售资源约1580亿元,可售面积约880万平方米,预计销售均价约每平方米18000元,并持有土储货值4640亿元。基于此,佳兆业2019年的合约销售目标为875亿元。

  土储方面依然是佳兆业的业绩亮点。2400万平方米的土地储备中,佳兆业的权益占比为87%,其中80%土储位于一线及重点二线城市,排序依次为大湾区、环渤海、华西、长三角和华中。重仓大湾区的直接体现便是湾区内占比超过54%,湾区内的广州(楼盘)、深圳(楼盘)、佛山(楼盘)、中山(楼盘)、东莞(楼盘)、珠海(楼盘)、惠州(楼盘)皆有布局,其中惠州、深圳更是以24%、13%的总土储占比领跑湾区。

  旧改端的强劲表现依然是佳兆业手握湾区广阔土储的重要利器。数据显示,旧改方面贡献了700万土储,占据湾区内的土储面积超一半。

  郭英成直言:“特别是在深圳、广州这样的城市,你不靠旧改来(获取)土地储备的话,确实是面临更多的挑战。”

  麦帆坦承,佳兆业的投资风格是以旧改和收并购合作为主。在其看来,这种方式比较灵活,一来最近几波公开招拍挂市场竞争激励,已经明显出现溢价,二来能够锁定核心地段或是想象空间较高的地区。

  2.旧改的想象空间有多高?

  截至去年底,佳兆业持有旧改储备项目占地面积(未计入土储)约3000万平方米,其中99.5%位于大湾区,这一数字的背后支撑是大湾区内共有119个旧改项目,包括深圳的81个项目、广州的12个项目及中山的16个项目。

  根据佳兆业披露的旧改项目转化,预计未来1-2年,将有10个项目实现供地供货,货值约909亿元;3-5年里,佳兆业将有广深地区的14个项目供货,货值约4485亿元;5年以上,佳兆业将有占地1995万平方米的旧改项目陆续供应市场,货值达1.3万亿元。

  谈及旧改项目的毛利率,郭英成表示,每个城市、每个项目都不一样,最重要的是整体规划;还要看赔偿的标准,时间投入越长,利润肯定会受到影响。其坦言:“深圳旧改项目毛利率为50%左右,广州为40%,惠州、中山此类城市则为26%左右。”

  作为大湾区的受益者,佳兆业将继续深耕大湾区,麦帆在会上表示,“今年拿地的预算在400亿元左右,去年佳兆业有56%的新增土地位于大湾区,今年至少会保持这个比例。”

  3降负债与多元化

  相较于业绩和土储端的亮眼,佳兆业居高的负债依然备受关注。

  虽然2018年底佳兆业的净负债率从2017年末的300%降至236%,但放眼行业,这个数值依然处于高位。

  具体来看,截至2018年底,佳兆业总借款额约为1090亿元,贷款的平均年期为3年。到期债务结构里,相较2017年,佳兆业一至两年的债务占比提高了15%至31.7%,一年内需偿还的借款占16%,加权平均借款成本较2017年的8.3%微升至8.42%。

  郭英成在会上坦言:“我们这几年负债比较高,从2017年到现在,公司每年都在下降,希望到今年底能够降到200%以下,这是已经定了目标。”

  对于净负债率高的原因,郭英成的回复可概括为旧改是把双刃剑。“首先,有近100个旧改项目在发展,每个项目发展周期都是有五六年左右,我们钱投进去全部都是负债,旧改项目也不能评估,所以负债相对比较高”。

  基于此,佳兆业希望能够平衡在旧改方面的投资、销售和回款,这一工作正在加快中。

  2018年,佳兆业物业上市,这也意味着佳兆业旗下的上市平台再添一员。至此,郭英成手中已拥有佳兆业集团、佳兆业健康、佳兆业物业、明家联合、ST生化、南太地产6个上市平台,队伍庞大。

  4.坐拥6个上市平台的心情如何?

  郭英成笑道:“钱多就烦恼,这是肯定的。”他并不避讳多元版图的扩大,“成熟一块我们就分拆一块”是其一贯思路。

  按照郭英成的规划,“

  现在地产还是主业,在未来5年,希望多元业务板块的业绩能够占到30%以上或者40%左右。”

  2019年是佳兆业成立第20个年头,距离那场“政商关系”风波也已过去5年了。会上,这一风波及郭英成的感受再次被问及,这似乎是一个有些唐突甚至尴尬的问题,郭英成却并未回避。

  言闭,主持人提醒因为时间关系现在还有一个提问机会,郭英成却颇为大度地表示,“没关系,还可以再问几个。”

  截至2018年底,佳兆业在海南(楼盘)的土储面积为8.7万平方米,对于这一市场,郭英成表示,“海南的调控非常严厉,我们买东西都是非常严厉的时候去寻找商机,才能够买到好东西,有时候没有那么严厉,在海南岛特别是在三亚(楼盘),想在海滨寻找一两块地投资不仅难度高,成本也贵,我们是以康养业务进入三亚的。”

  根据郭英成的判断,“上述投资应该能给佳兆业带来不错的回报,康养确实难做,行业都在探讨,佳兆业相对已经走在行业前端了”。