产品分类
您现在的位置: 主页 > 行业新闻 > 楼市回暖了?听听郁亮杨国强怎么说

楼市回暖了?听听郁亮杨国强怎么说

时间:2019-03-06 13:06 来源:华仔跑楼 作者: 点击:

最近半个月,风声鹤唳之后,很多人感觉不一样了

政策角度,南京等地放松限价、广州等城市放宽落户,深圳二手房增值税减半……

市场角度,深圳价值几千万的豪宅秒光,燕郊成交回升,朋友圈的销售都很激动……

武汉角度,走出1月份的成交谷底后,2月份成交有所回升,最后一周日均成交超过600……

3月份,相比2月份仅10个楼盘入市将有54盘蜂拥入市,供应将大幅增加……

一些地产人,甚至开始拿2019类比2013、2016,认为这是又一轮上行周期的开始……

1

华仔想说的是,大家一定要头脑清醒,如果还抱着以前的思维盲目跟风,会很危险。

最近一两年,政策都是再不断加码,而到最近几个月,就出现了一些放松的迹象。

降低社保门槛、取消社保限制、取消购房面积限制、取消落户房屋转让限制、二手房增值税附加税减半……

但这些都弱化措施,并非取消限购、降低首付等猛药,没有产生全国趋势性影响。

一些城市“只做不说”,已经悄悄放开了限价,但是成交和价格仍然上不去。

这些地方,放松政策的初衷,和前2年不断加码的目的是一样的----防止暴涨暴跌,保持楼市稳定。

如果不限价,价格也不涨。就算不调控,成交也乏力。也就没有再“严”的必要了。

而一旦有大涨迹象,调控可以随时再加码--防止暴涨暴跌,保持楼市稳定,并没有变化。

每年年初,楼市最迷茫,地产人最焦虑,一点风吹草动都会被放大,特别傻白甜容易被误导。

这个时候,要多听听龙头房企老板的判断,毕竟他们才是对全国市场感受最深的人。

2

前阵子,万科董事长郁亮在集团的内部讲话曝光,华仔做了一下归纳,希望有所启发。

从郁亮的讲话能感觉到,万科挺焦虑的,他们对地产未来的趋势持相对悲观和谨慎的态度

万科认为,目前从宏观层面看,经济下行压力巨大,L型走势还没到底,而预计到2020年左右才会探底。

而且L的那一横不知道会持续多少年,日本是花了20年还没完全走出来。

简单地说,宏观形势不乐观,大家期待的“触底反弹”不会很快到来,需要做好长期准备。

今后几年,总需求低迷和产能过剩并存的格局难以岀现根本改变,经济增长不可能像以前那样,一旦回升就会持续上行并接连实现几年髙增长。

从行业角度来看,政策继续坚持“房住不炒”的基调,等于投资属性被长期抑制住了,影响是显而易见的。

这突破了我们过去的认知,与过去的经历完全不同,房地产行业从来不能脱离经济大势,所以我们要深刻认识到,宏观形势并不乐观。

如今的宏观形势已经不是这个样子,不是过了今年、明年就会好转,我们需要做好长期准备

3

好在,中国的城市化进程仍在继续,房地产仍然会维持较大规模。

郁亮说,我们还有大概20个点城镇化率的空间

过去城镇化水平还有一些水分,比如部分农民工进城务工后,还未真正转为市民,所以城市化还有机会。

如果说第一阶段城市化是“以农民进城打工”为标志的话,那么,现在第二阶段的城市化已经开始,那就是“都市圈化”

比如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等。

另一方面,不同地区、不同业态之间,不平衡不充分的问题还非常明显。

比如住宅消费并不是整体过剩,而是有些过剩,有些还没被满足,这就是为什么要“限“的原因。

关于租购并举,购的部分已表达很充分,但租的部分才刚刚开始,人民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务。

比如很多房子越做越漂亮,环境也越来越美,但是从空间、内容到服务,还远远跟不上。

所以,以都市圈化为主要特征的城市化还在进行,行业的不平衡不充分问题还很明显,机会、潜力仍然是存在的。

4

郁亮认为,万科需要做的,是“收敛聚焦,巩固提升基本盘”。

行业不管发生什么样的变化,打造客户愿意买单的好产品、好服务,这样才能活下去,才能活得好。

未来,行业集中度上升,头部企业间竞争激烈。

目前,TOP3已获得13%的市场份额,ToP10是28%,TOP20为39%,ToP50为64%。

这说明头部的企业越来越重要,如何在市场中脱颖而出,考验的是方方面面的能力。

转型是这几年房企绕不过的话题,很多房企一开始热情高涨,但后来转着转着就熄火了。

新业务投入产出比低,而且回报周期太长,这让习惯了赚快钱的房企思维很难扭转过来。

让习惯了赚大钱的人去赚小钱,基本不可能

大家都觉得需要找到个和房地产行业赚钱前景相当的行业,但是,不可能找到这样的行业。

当开发商做物业、物流的时候,发现每平米赚的钱都是以了几毛、几分为单位时,大家便觉得无从下手。

到今天为止,坦率而言,似乎没有什么特别成功的转型案例。

5

碧桂园董事长杨国强也认为,现在中国城镇化率还远低于发达国家,房地产每年起码有10万亿左右的市场,问题是你有没有竞争力?

融创董事长孙宏斌甚至判断,未来如果房企做不到300亿,可能就要出局了。

对于中小房企来说,要快速上规模,或是做到小而美,都需要找到独特的竞争力。

现金流是唯一的策略,一定要实现现金流的高周转,当年拿地、当年回收、当年再投。

很多人对高周转有误解,其实高周转的本质是现金流的快周转。

高周转本身是一个战略,围绕这个战略有很多动作要做,从投之前就决定了这个项目能不能干。

对于接下来的拿地布局,大佬们都基本有一个共识,那就是一线城市不适合扩规模,未来二线和强三线是房企最好的主战场

人口净流出,如果城市人口基数大,同时又有流入的话,在相对短的时间内也可能有机会。

关键就是,你要发现别人发现不了的机会,越往下沉风险越大,但机遇也越多。

如果没有足够的现金流,大量的土地反而可能是负累,一定快速拿地、快速开发、快速清盘。

6

现在大家都知道房地产进入改善时代了,市场上不差房子,但是差好房子。

但遗憾的是,受到限价的影响,去年房企在产品升级的投入度其实是比较低的。

这也导致全国各地爆发了大量的业主投诉维权。

郁亮提到,行业不管发生什么样的变化,即使行业萎缩也是十万亿级的市场。

未来,一定要打造客户愿意买单的好产品、好服务,才能活下去。

郁亮说,过去几年,万科把这个能力疏忽了,做得不够好,现在必须要把它补回来了。

很多产品质量问题,归根结底是企业价值观的问题,其次是管理和制度的问题。

如何守住质量与价值观底线,值得思考。

现在地产行业开发基本不存在太多秘密了,能不能做出好产品,其实最关键的是企业的产品文化以及产品背后的人。

当你面对成本和品质冲突,你是成本优先还是品质优先?不同的选择就会导致不同的结果。

未来,房企将回归到制造业的属性,在科研投入、产品研发、服务水准、精细管理、成本控制上都要向制造业看齐。

华仔跑楼

武汉地产头部大号

一个严肃认真的楼市专业公号

创始人华仔

资深地产媒体人、运营人

关注武汉楼市20年

敬畏真相

落笔千钧

源于一份情怀

坚守一种信仰

寻找有诗的远方

敬请关注

近期回顾

……

扫描下方二维码,关注作者公众号