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再探朝阳!市场冷了,淘低价二手房的机会来了!

时间:2019-01-16 08:31 来源:南昌楼市情报 作者: 点击:

自从上回探盘朝阳之后,一直计划着深入朝阳腹地,带来更多的消息。然后计划是去彭泽路学校周边进行探盘,但是计划赶不上变化,受到朋友邀请直接去了桃花河以东的板块

本次讨论的区域在云飞路与云锦路之间(桃花南路以西),这两条东西向的主干道之间的楼盘围绕两个学校形成了一个生活氛围比较浓厚的社区。这里的道路规划和设计个人认为还比较合理,横向雷池街,纵向丹桂路、玉兰路、红梅路这些道路设计最宽的一条双向四车道,其余都是两车道,旁边还设有停车位,而且道路两旁不设非机动车道。

(探盘区域)

这样设计的好处在于,第一个是减少行人步行的成本,在街区之间步行距离并不太远。第二个是开进来的车辆看到道路变窄都会主动减速。

附近业主的孩子如果在站小和一中完全可以步行上下课,这样设计的优势就显现出来了。然后这里楼盘有大量的底商提供商业服务,步行依然是最好的选择,形成了一种社区的氛围。

所以自家孩子能步行上下课,自己下楼消费走路也方便,然后开车出行只要拐出去就是主干道,怎么样都方便。虽然这边水系也发达,但是并没有在道路规划上设计井字路口,这一点横向对比红角洲优势明显。

(红角洲的井字路口)

当初红角洲按照水城_____的设想出发,建设横向、纵向水系,希望增添定位中央生活区的居住风情,但是由于道路设计在水系两旁,导致出现大量的井字路口,行人步行的成本大量提升,要想走到对面的商铺去要绕过水系,所以商业的交流就相对少,气氛不如这边。

这是最初的观感。

除了新力雅园和国贸阳光,其他的项目都是高低配,总体来说高层的阳光基本都有保障。新力雅园就四栋楼,影响也不大,而且雅园那个真石漆外立面看上去真心有质感。国贸阳光在设计上全部偏向东南,而且楼栋有高矮布局,南边还是学校,总体来说也不错,而且国贸的品质在朝阳这边也是比较好的。

(新力雅园)

以桃花河分界,朝阳新城东部组团的学区是强于西部组团的珠市小学,所以这边的房价与桃花河以西相比并不逊色,而且个别楼盘还要高出。不过客观的说,不如西边的地方在于缺少一个商业中心,理论上西湖万达是两边都可以共享的,但是靠近万达的可以收获一定的流量红利,所以一般靠近商业中心的房子也会获得一定溢价。其实以桃花河东边的组团体量来说是可以再建设一个体量大一些的商业中心的,这样就更加完美了。

这一次在朋友的邀请下参观了中海朝阳郡二期铂宫国贸春天。铂宫2014(2015)年底交房,到现在四年整,说实话,个人对这个外墙颜色真的觉得不怎么好看,不过这个是见仁见智的事情。但是外墙上有太多的瑕疵和修补的痕迹,不甚美观啊,园林做的一般般吧,是一个相貌平平的楼盘。

(中海朝阳郡铂宫)

按现在的眼光看户型设计的其实不太合理,97的三房完全不通透,108虽然做到了南北双阳台,但是玄关处太尴尬。不过90多的三房和108的三房在面积段这方面还是属于主流的。

毕竟户型是前几年的设计,早年的户型就是在不断的变化中进化,和上次万科金域蓝湾的户型创新一样,都是一个摸索的过程。户型的布局是会和外立面的整体造型发生冲突,这些只能在平衡和妥协中不断进步。

中海的价格差不多在17000-18000的样子,90多平米的,总价170万起步吧。大概置业的门槛在首付80万上下,基本上是这一个片区的上车门槛了。

(国贸春天)

国贸春天2017年6月交付,到现在一年半。国贸地产作为朝阳区域的品质标杆,是确实有点不一样的。不过国贸春天的园林设计在于没有足够的楼间距施展,所以只能围绕步道做园林,虽然没有施展的空间,不过国贸春天让人眼前一亮的关键在于用材。从进门开始目力所及的地方都是石材和质感很强的外墙,草坪的颜色和状态都非常良好,看着还是比较舒心的,这个感觉就非常加分。听朋友说国贸阳光的园林更好,但是介于时间原因并没有去看。

国贸春天的户型是做了升级的,高层都是110不到的面积,主流面积段。户型设计按照现在的眼光来看也可接受,尤其是端户,户型OK,就是少了一个卫生间。

国贸的高层在建筑设计上有必要啰嗦一下。因为在每一户的玄关处都做了入户阳台的设计,这个建筑设计在外立面上有比较强的分辨性,而且得到了一定的赠送面积,至于美观方面就见仁见智。劣势是这样的设计使得中间户大幅向前伸出,对端户的阳光和视野有很大的牺牲,虽然朝向南偏东,但是依然会有比较大的影响。

(国贸春天高层的建筑设计)

国贸的价格在这一片是比较贵的,面积段都在105-106的样子,价格在18000-21000之间。之所以有这么大的差别,一个肯定是中间户和端户的区别,二个就是二手房有些业主进行了装修,对装修的估价就比较模糊了,都是买家和卖家的心理博弈。但是通常来说,如果是投资需求偏大,都不建议入手装修的。

两个楼盘的物业费都不便宜,这一段时间开发的楼盘都在2块多,不到3块。而最近开发的楼盘都是3块往上了,我感觉自己马上就要交不起物业费了。

在和路边社的沟通中得知,这边二手房价格的议价空间并不大,还是比较受市场认可的。但其实看二手房市场最主要目的就是感受市场,调控和舆论对持有住宅的房东会有怎样的心理影响,一个利好政策出台对持币的人们心中又会产生怎么样的影响,这种调研可以更加接近市场的真实情绪,毕竟绝大多数新房是没法讨价还价的。

在市场最冷的时候是可以淘到性价比不错的房子,比看纯新盘更有意思。

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总编 | 夏侯俊杰  作者 | 老罗

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